Fastforrentet lån

Fastforrentet lån er et utroligt omdiskuteret lån, der oftest bliver sammenlignet med flekslånet. Et fastforrentet lån er gode til de mennesker, der har behov for at kende til renten og derved ens ”husleje”. Man undgår overraskelserne, fordi at renten altid vil være fast. Hvis renten stiger, så sker der ikke noget med lånet. Fastforrentet lån fås både som et obligationslån eller kontantlån. Man kan føle sig tryg med et fastforrentet lån, da du altid skal betale de samme renter i løbet af lånets løbetid, medmindre at der sker en justering af bidragssatsen. Der vil ikke være sjove overraskelser, når der forekommer rentestigninger. Der er mulighed for at reducere restgælden ved rentestigninger. Der er ingen kursgevinstbeskatning, når man omlægger et obligationslån. Derudover er der mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år. Alligevel finder man diverse avis-artikler, hvor overskriften siger, at man skal droppe de fastforrentede lån.

  • Realkreditkonsulenten.dk
  • Godkendt af finanstilsynet
  • 9,3 ud af 10 på Trustpilot
  • Beregning / rådgivning
  • Prissammenligning, forhandling
  • Lånetilbud/rabattilbud

Overskrifterne er grundet i, at flekslånene har været billigere i perioden fra 2003 til 2013. Hvis man havde valgt et flekslån, så havde man kunne nøjes med en rente på 2.54 procent. Derimod ligger et fastforrentet lån oftest på 3-3.5 procent. På lang sigt vil det være billigere med de korte lån, og sådan vil det også være i gennemsnit over et forløb på 30 år. Det kræver dog at man har luft i økonomien og derfor er det ikke en mulighed for alle.

Realkreditinstitutterne anbefaler dog stadigvæk de fastforrentede lån. Det gør de af ren interesse. Hvis ikke der er så mange, som tager F1-lånene, vil der ganske enkelt være større sikkerhed for institutterne i de fastforrentede lån. Det gør, at institutterne har nemmere ved at få solgt deres obligationer.

Fastforrentet afdragsfrie lån giver bonus ved rentestigning

Der kan være særlige bonusser at hente, når renten stiger, hvis man sidder i ejendom med et fastforrentet afdragsfrit lån. Her skæres der markant mere af restgælden. Hvis renten stiger nok, kan det blive billigere at indfri det afdragsfrie lån end med lånet med afdrag. De 30-årige fastforrentede obligationer er langt mere kursfølsomme end obligationer med kort løbetid. En af fordelene ved de lange fastforrentede obligationer er, at stigende renter giver mulighed for gevinst ved restgæld. Der er dog forskel på kursfølsomheden blandt fastforrentede lån. Den aller største kursfølsomhed sker ved de afdragsfrie obligationer, der derved giver den største reduktion i restgælden, hvis altså renten stiger. Hvis man altså har en vurdering af at renten er stigende, vil det være fordelagtigt med et fastforrentet afdragsfrit lån, ifølge Realkreditforeningen.

Man skal dog være opmærksom på, at obligationskursens fald ved rentestigning i høj grad er afhængig af rentestigningens indtraf.

Renteændringer

Historiske erfaringer viser, at der sker ændringer i det generelle renteniveau med ujævne mellemrum, som ikke er til at forudsige. Der er en lang række af faktorer, som spiller ind, der påvirker renten. Faktorer som vækst, inflation, krig, prolitisk uro, katestrofer og valutauro påvirker renten i længere eller kortere perioder. Det kan være svært at overskue, hvornår man skal vælge at konventere lånet. Det hele handler om timing. Hvis man er uheldig er gevinsten væk, hvis man heldig er den større. De fleste pengeinstitutter og realkreditselskaber har en service, hvor man bliver kontaktet, hvis man har udsigt til gevinst. Man skal dog være påpasselig med at tage det første og bedste tilbud. For det første kan der være en større gevinst ved at vente lidt og for andet er der større omkostninger ved at konventere lån.

Teknikken bag konventeringen af lån

Fundamentalt set er et realkreditlån af typen obligationslån en række er opkrævninger, som skal tilbagebetales og forrente gæld. Man kan sige, at konventeringen af lån går ud på, at man udnytter, at man kan bytte denne række af regninger med en anden række af regninger, som samlet set er mindre end før. Det er de særlige indfrielsesvilkår, der er særligt knyttet til obligationslån, som gør dette muligt. Det er sådan indrettet, at man som låntager altid kan opsige lånet til en indfrielseskur på 100. Hvis renten falder og kursen stiger, kan man optage et nyt lån til en god kurs og indfrie det gamle lån til en kurs på 100, selvom at børskursen på det gamle lån reelt set er over 100.

Faktisk er det sådan indrettet, at ingen får en gevinst på obligationsmarkedet, uden at andre taber denne gevinst. Det er personer, banker og pensionskasser, der taber på konventeringeren af disse lån, fordi de ejer obligationerne. Når der forekommer store udtrækninger af deres obligationsbeholdninger på et tidspunkt, hvor disse skal investeres igen i lavere rente. Herved formindskes den samlede forretning af deres formue .

 Eksempel på konventering af lån

Tommelfingerregler ved konventering af lån

Der er en række af tommelfingerregler, når man skal vurdere om konventering til lavere rente er en fornuftig forretning:

  1. Hvis besparelsen er større end fem procent efter skat. I eksemplet ovenover var besparelsen 9.3 procent
  2. Restløbetiden skal være over 10 år
  3. Restgælden skal være over en kvart million.
  4. Hvis der konventeres til et obligationslån, som har en nominel rentesats, skal denne være 2 procentpoint lavere.

Processen, når man konventerer lånet

Det er en større process at konventere lånet, hvis ikke man lader pengeinstituttet eller realkreditinstituttet gøre det for en. Der er en del papirarbejde, der skal ordnes. Det kræver en del indsigt, men det er bestemt ikke umuligt selv at gøre. Her er en 7-punkt-liste, der kan hjælpe dig til at gøre det selv:

  1. Først og fremmest skal du have fremsendt et lånetilbud med nye rentesatser og betingelser for lånet. Når det er blevet accepteret, skal det underskrives og indsendes. Det skal indsendes sammen med skødet på ejendommen. Yderligere skal der underskrives andre papirer som fuldmagter og udbetalingsanmodninger m.m.
  2. Eventuelt kan man kursikre lånet. Herved er man sikker på at få den sum penge, som skal indfri det gamle lån. Sådan en sikring koster et mindre beløb, men til gengæld så tager man ikke en risiko og kan sove godt om natten.
  3. Så skal det gamle lån opsiges til indfrielse ved næste termin. Da det er nødvendigt, at lånet skal indfries hurtigt og slettes af tingbogen, skal der betales en differencerente fra indfrielsestidspunktet og næste termin. For det første skal denne rente ikke betales kontant, men skal med i den samlede opgørelse. For det andet er denne rente fradragsberettiget.
  4. Det gamle lån aflyses og det nye lån tinglyses. Lånene bliver registreret i ejendommens tingbog og kreditforeningen har fortsat pant i ejendommen.
  5. Nu er det tid for at dokementerne kommer retur fra det lokale dommerkontor og nu skal pengeinstituttet eller realkreditinstituttet tjekke om der er anmærkninger, der kan forhindre en udbetaling. Hvis lånene er i orden, vil det nye lån blive udbetalt. Herefter vil provenuet modregnes i indfrielsen af det gamle lån. Alle udgifterne til tinglysningen, kurtage, stempel, differencerente, lånesagsgebyr og eventuelt andet modregnes. Et eventuelt provenu skal indbetales/udbetales.
  6. Man kan være heldig, pengeinstituttet eller kreditforeningen garanterer for at alle forhold er i orden. Det får den betydning at man efter cirka en uge efter underskrift vil kunne få overskuddet udbetalt.
  7. Til sidst er det vigtigt at huske, at man ved næste termin kontrollerer, at opkrævningen er på det nye lån og ikke det gamle lån.

I nogle tilfælde kan det faktisk betale sig at opkonvetere sit lån. Det lyder paradoksalt, men det kan fordi restgælden reduceres markant. Det er dog kun en ubetinget fordel, hvis man regner med at foretage en nedkonventering eller hvis boligen eventuelt skal sælges. Hvis man er heldig, kan man igennem ned- og opkonvetering nedbringe sine udgifter betydeligt over nogle år. Tommelfingerrelgerne fra før, gælder også her. Derudover skal ydelsen efter skat ikke stige væsentligt.
Eksempel på opkonventering af lån

Omlægning af fastforrentede realkredit lån til rentetilpasningslån

Realkreditlånets rente fastsættes på flere måder. Som det er skrevet før, så er et fastforrentet lån kendetegnet ved at den samme rente i hele løbeperioden for lånet. Derved ved man altid, hvad terminsudgifterne er. I de senere år er det blevet mere populært at tage lånet med en variabel rente. Fundamentalt set øges risikoen, for at ydelsen kan stige, hvis renten stiger. Det betyder, at man skal have plads i sin privatøkonomi til betale højere terminsudgifter. Der er en masse muligheder af rentetilpasningslån med forskellige betingelser. For alle lånene gælder det dog, at renten ændres efter en periode, som kan være fra et til fem år. Det kan endda forekomme at være endnu længere. Man kan faktisk tegne en forsikring mod meget store uventede stigninger i ydelsen.

Det har vist sig, at rentetilpasningslån er billigere end normale fastforrentede lån, fordi obligationerne, som finansierer lånet har en lavere rente og en konkurrencedygtig kurs. Det er investorenes prisfastsættelse på obligationsmarkedet, der er skyld i dette. Generelt set vil invenstorerne få en mindre rente for at binde pengene i kort tid i kortløbende obligationer, hvorimod de vil have en højere rente for at binde dem i lang tid.

Denne prisforskel opstår, da investorerne på obligationsmarkedet er villige til at få et mindre afkast på investeringerne, hvis de binder pengene i et to år, end hvis bandt pengene i 30 år. Obligationerne er konstrueret på sådan en måde, hvorpå at risikoen for obligationskøberne taber en del af investeringen, og større, jo længere obligationens løbetid er. Det er simpelthen forskellen i vurderingen af risikoen, som man som boligejer kan få fordel af, hvis de ønsker at påtage sig større risiko.

Omlægningen af et rentetilpasningslån foregår helt på samme måde som konventering, da lånet formidles igennem realkreditforeningen eller banken. Det dem, der sørger for papirarbejdet.
 Omlægning til rentetilpasningslån

Risikoen

Der er ulemper ved de billigere rentetilpasningslån. Man kender ikke ydelsen på realkreditlånet i hele lånets løbetid. Løbetiden kan vare helt op til 30 år. Fastsættelsen af en ny rentesats vil oftest være imellem et og fem år. Låntageren kender altså kun ydelsen på lånet i en kortere tid, end i forhold til hele låneperioden. Ulempen opstår simpelthen, når renten skal fastsættes igen. Renten kan nemlig være steget i mellemtiden og derfor vil terminsudgiften også stige. Det er derfor meget vigtigt at man ikke sidder stramt i privatøkonomien, men tværtimod har luft i den. Derved kan man klare rentestigningerne.

Låntageren skal igen vælge om lånet skal have den samme rentesats fra 1-5 år, når der skal fastsættes ny rente. Man kan også istedet vælge at optage et fastforrentet lån eller et kontantlån, udgifterne vil være de samme i terminerne i hele lånets løbetid.

Kurs 95 reglen?

Hvis man optager et lån, hvor kursen er under 100, så risikerer man at få så høj en restgæld, der skal indfries til højere kurs ved uændret eller faldende rente. Uanset hvor meget renten falder, er den maksimale indfrielseskurs på 100. Man har indført kurs-95-reglen for at beskytte låntager mod rentefald. Risikoen har en øvre grænse. Derimod vil obligationen med den laveste kupon, have den laveste ydelse og derved bedre indfrielsesvilkår ved rentestigning.

Tænk dig om

Inden du foretager dig noget som helst, så er der et helt banalt råd: Tænk dig godt om inden. Hvordan ser din økonomi ud? Hvilke forventninger har du til fremtiden? Et godt råd er altid at få hjælp af banken og gerne andre pengeinstitutter. Derudover kan du også få en vurdering fra realkreditinstitutterne. Du behøver ikke at optage deres lån, men at få realkreditinstitutterne og bankernes vurderinger og råd på tværs af hinanden. Det kan give et yderst nuanceret, brugbart og sammenligningsmæssigt grundlag for din beslutning.

Man bør sætte sig ned og sætte sig godt ind i lån. For der er mange, mange og atter af mange muligheder indenfor lån. Spørgsmålet er, hvilken risiko du vil tage og om du er smart nok til at kunne få besparelserne, der kan forekomme, når man konventerer eller omlægger lån. Som sagt, så tilbyder de fleste pengeinstitutter og realkreditselskaber at kontakte dig, når der er penge at hente. Meld dig til sådan en service, så overser du hvert fald ikke dine muligheder.

 

Få information om at TV pakker!

Ved at tilmelde dig nyhedsbrevet får du tilsendt information om TV pakker.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive offentliggjort. Krævede felter er markeret med *